Seulement 60 000 euros de revenus annuels peuvent ouvrir droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans aucune possibilité de déduire d’autres charges réelles. Un bailleur soumis au régime micro-foncier doit renoncer à la déduction des intérêts d’emprunt, des travaux ou des frais de gestion, sauf exceptions rares et strictement encadrées.
En 2025, la fiscalité applicable à ces revenus évolue, modifiant les calculs de rentabilité et l’attractivité des biens mis en location. Les règles d’éligibilité et les modalités déclaratives imposent une vigilance accrue pour optimiser la gestion de ce type de placements.
Le régime micro-foncier en 2025 : de quoi s’agit-il concrètement ?
Le régime micro-foncier s’adresse à tous ceux qui perçoivent moins de 15 000 euros de revenus locatifs bruts par an, exclusivement issus de la location nue. Cette limite, fixée par la loi fiscale, reste la même pour 2025. Il suffit de reporter ses loyers sur le formulaire 2042 dans la catégorie des revenus fonciers, et l’administration applique d’office un abattement forfaitaire de 30 %, sans demander le moindre justificatif.Concrètement, l’administration fiscale ne prend en compte que 70 % du montant des loyers pour calculer l’impôt sur le revenu. Impossible cependant de déduire d’autres charges : ni intérêts d’emprunt, ni factures de travaux, ni frais de gestion. C’est la simplicité à l’état pur, mais aucune dépense réelle n’est intégrée.Ce régime ne concerne que la location nue et exclut tous les dispositifs fiscaux particuliers (Pinel, Malraux, Monuments Historiques…). La déclaration se fait chaque année, sans démarche supplémentaire, et les règles sont revues à chaque nouvel exercice fiscal.
Voici les caractéristiques principales du micro-foncier :
- Micro-foncier abattement : 30 % sur les loyers bruts
- Seuil d’accès : 15 000 euros de revenus locatifs bruts par an
- Déclaration : case dédiée sur le formulaire 2042
La formule attire de nombreux bailleurs pour sa simplicité, mais elle impose de bien évaluer le rapport entre charges réelles et abattement proposé. L’avantage fiscal est réel, à condition que les dépenses effectives n’excèdent pas le seuil de 30 %.
Qui peut en bénéficier et quelles sont les conditions à remplir ?
Le micro-foncier vise avant tout le propriétaire bailleur particulier. Pour bénéficier de ce régime micro, il faut respecter une règle claire : percevoir moins de 15 000 euros de revenus locatifs bruts par an, exclusivement issus de la location nue. Si les revenus sont mélangés entre location nue et meublée, impossible d’y prétendre.La location meublée, les statuts LMNP ou LMP, ainsi que les locations bénéficiant de dispositifs type loi Pinel, Malraux ou Monuments Historiques sont d’office exclues. Ces cas particuliers ouvrent d’autres portes fiscales, mais imposent le régime réel. Une SCI à l’impôt sur le revenu peut aussi choisir le micro-foncier, à condition que chaque associé remplisse les critères requis.
Le fonctionnement obéit à quelques conditions simples :
- Le bien doit générer des revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 euros bruts annuels.
- Seule la location nue est concernée. Toute location meublée bascule automatiquement sous le micro-BIC.
- Aucun régime d’incitation fiscale particulier ne doit s’appliquer au propriétaire.
Si les charges annuelles dépassent le plafond de 30 %, mieux vaut opter pour le régime réel. Ce choix modifie la donne fiscale pour l’investisseur immobilier et nécessite de bien arbitrer entre simplicité et optimisation.
Avantages fiscaux et points de vigilance à connaître
Le micro-foncier séduit par sa mécanique épurée. L’atout phare : un abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement aux revenus locatifs bruts déclarés. Pas besoin de justifier les charges réelles. Il suffit de remplir la ligne 4BE du formulaire 2042 : inutile de passer par le formulaire 2044 et sa litanie de justificatifs. La gestion s’allège, la fiscalité devient prévisible.Ce taux forfaitaire est censé couvrir toutes les charges classiques : travaux, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, honoraires de gestion. Mais si vos charges dépassent 30 % des loyers perçus, le micro-foncier perd tout intérêt. Impossible de créer un déficit foncier ou de profiter d’une réduction d’impôt pour de gros travaux. Ceux qui rénovent massivement ou paient des charges élevées n’y trouvent pas leur compte.La fiscalité du micro-foncier reste dans les clous : une fois l’abattement appliqué, le revenu net s’ajoute au revenu global et subit le barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux (17,2 % en 2025). Pour les revenus élevés, la note grimpe vite car il n’y a aucun plafonnement spécifique du total impôt + prélèvements sociaux. Chaque bailleur doit donc examiner, selon sa propre situation, si ce régime correspond à ses besoins ou s’il doit préférer le régime réel.
Micro-foncier ou régime réel : quel impact sur la rentabilité de votre investissement locatif ?
La question agite chaque investisseur immobilier : faut-il opter pour le micro-foncier ou basculer au régime réel ? Tout repose sur le niveau des charges réelles à supporter, et sur l’équilibre entre simplicité et optimisation fiscale. Le micro-foncier, réservé à la location nue et à des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros, propose un abattement forfaitaire de 30 %. Ce mécanisme simplifie la vie du bailleur, mais interdit toute déduction au-delà.Si le montant des charges (travaux, emprunts, assurances) excède le seuil des 30 %, le régime réel devient préférable. Il autorise la déduction de toutes les dépenses et peut permettre de générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Pour un propriétaire qui finance d’importants travaux ou rembourse un prêt immobilier, ce levier fiscal est particulièrement intéressant, même s’il suppose une gestion plus pointue et la collecte de tous les justificatifs via le formulaire 2044.Le choix ne se limite donc pas à une question de formalités. Il pèse directement sur la rentabilité nette de l’investissement. Un bailleur aux charges réduites, sans programme de travaux, appréciera la souplesse du micro-foncier. Celui dont le parc locatif nécessite de l’entretien ou une rénovation choisira le régime réel, malgré une gestion plus exigeante. La fiscalité immobilière ne laisse pas de place à l’approximation : elle se calcule, se compare, et chaque détail compte. À chacun de mesurer le bon levier, car la rentabilité d’une pierre posée aujourd’hui se construit dans les lignes du formulaire autant que dans les murs du bien.
