3 670 : c’est le nombre précis de communes françaises qui, depuis le 1er janvier 2024, peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette avancée ne relève pas d’un simple ajustement technique, mais d’une refonte assumée du paysage fiscal local, où chaque mairie choisit désormais son camp. Le décret du 25 août 2023 a bouleversé l’équilibre, offrant à des territoires jusqu’alors exclus la possibilité de frapper plus fort… ou de rester à l’écart, malgré une tension immobilière palpable.
Ce nouveau droit fiscal, loin d’être uniforme, vient, en pratique, redessiner la carte des inégalités. Certaines communes, fraîchement ajoutées à la liste officielle, s’emparent de la mesure, tandis que d’autres, pourtant confrontées à une flambée des prix ou à une pénurie de logements, restent sur le quai. Pour les propriétaires, c’est désormais la géographie qui dicte la note fiscale, et chaque conseil municipal y va de sa partition.
Surtaxe des résidences secondaires en 2024 : de quoi parle-t-on vraiment ?
Depuis janvier 2024, la surtaxe des résidences secondaires est devenue un véritable levier d’action pour les municipalités confrontées à une tension croissante sur le marché immobilier. Dans plus de 3 600 communes, principalement situées sur les littoraux, dans les Alpes ou dans les grandes agglomérations attractives, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut grimper jusqu’à 60 %. L’objectif affiché est clair : inciter les propriétaires à remettre leur habitation sur le marché locatif et freiner la pression sur les logements disponibles.
Le fonctionnement reste limpide : seules les habitations occupées à titre secondaire sont concernées. Les municipalités votent, en conseil municipal, le taux de surtaxe qu’elles souhaitent appliquer. Cette décision s’inscrit dans une politique plus large visant à préserver l’accès au logement pour les résidents à l’année, particulièrement dans les zones tendues.
Ce dispositif n’est pas appliqué de façon systématique. Plusieurs critères déterminent si une commune peut majorer la taxe d’habitation : appartenance à une zone dite « tendue », déséquilibre entre l’offre et la demande, pression démographique ou touristique. Le décret du 25 août 2023 a élargi ces critères, ouvrant la voie à de nouvelles communes, de la côte atlantique aux contreforts savoyards, sans oublier l’arrière-pays provençal.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, l’addition peut rapidement s’alourdir. D’une commune à l’autre, les taux varient, rendant la lecture du paysage fiscal plus complexe que jamais. Dans les cabinets d’experts et chez les notaires, les questions se multiplient : doit-on garder ou vendre, comment optimiser, la mesure produira-t-elle vraiment les effets attendus ?
Pourquoi certaines communes choisissent-elles d’appliquer une surtaxe ?
La majoration de la taxe d’habitation ne se résume pas à une opération comptable. Dans de nombreuses communes concernées, elle répond à une urgence : faire face à la pénurie de logements accessibles pour les résidents permanents. Dans les zones tendues, le manque de logements disponibles devient un enjeu social. Face à la disparition progressive de l’offre locative classique, les conseils municipaux voient dans la surtaxe un moyen d’enrayer la spéculation et de récupérer des logements pour les habitants.
Dans les stations balnéaires, villages alpins ou sur la côte atlantique, la proportion de résidences secondaires dépasse parfois les 40 % du parc immobilier. Marseille, Nice, Annecy, mais aussi de petites communes provençales ou des bourgades des Bouches-du-Rhône sont touchées. Face à la flambée des acquisitions à usage secondaire, les élus locaux actionnent la surtaxe habitation : pour ralentir la spéculation, mais aussi pour alimenter les finances locales, souvent réinvesties dans le logement social ou les infrastructures urbaines.
Cette décision politique vise un équilibre : remettre les résidents permanents au centre du jeu. En rendant moins attrayante la possession de logements vacants ou peu occupés, la majoration de la taxe s’inscrit dans une stratégie plus large pour revitaliser les centres-villes et lutter contre la désertification. Les débats restent vifs : certains y voient une solution d’urgence, d’autres redoutent des effets pervers ou une fuite des investisseurs.
Communes autorisées à surtaxer : la liste actualisée et les critères à connaître
Chaque année, de nouvelles communes concernées peuvent appliquer la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En 2024, près de 3 700 collectivités disposent de ce levier, parmi lesquelles Paris, Lyon, Marseille ou Ajaccio. La carte de la surtaxe s’étend, touchant stations balnéaires, villages alpins, communes d’Auvergne et villes provençales. Ce qui lie tous ces territoires : un désequilibre manifeste entre logements disponibles et demande locale.
Le critère décisif reste l’inscription sur la liste des « zones tendues », fixée par décret. Ces territoires affichent une tension immobilière marquée, un nombre de résidences secondaires supérieur à la moyenne nationale et des difficultés d’accès au logement pour les habitants permanents. Dans ces communes, le conseil municipal décide, lors d’une délibération, d’appliquer ou non une surtaxe pouvant atteindre 60 % du montant initial sur les logements non utilisés comme résidence principale.
Voici quelques exemples de territoires où la surtaxe est appliquée ou en passe de l’être :
- Paris : la capitale impose la surtaxe maximale depuis plusieurs années.
- Marseille, Lyon, Bordeaux : ces métropoles sont également concernées, confrontées à la hausse des prix et à la multiplication des résidences secondaires.
- Alpes, Côte d’Azur, littoral atlantique : de nombreuses villes moyennes, notamment en Provence et en Auvergne, rejoignent la liste.
La liste officielle s’actualise chaque année, forçant les propriétaires à vérifier régulièrement le statut de leur bien. Un conseil municipal peut choisir de modifier sa politique fiscale d’une année sur l’autre, ce qui rend la situation mouvante et incertaine pour les détenteurs de résidences secondaires.
Quelles conséquences pour les propriétaires et quelles démarches envisager ?
La surtaxe des résidences secondaires bouleverse les calculs des propriétaires. Selon la commune, la facture annuelle peut bondir de 5 % à 60 %. Face à cette hausse, certains propriétaires se demandent s’il est toujours pertinent de conserver une maison familiale ou un pied-à-terre devenu coûteux.
Le service des impôts informe chaque propriétaire concerné de la majoration appliquée. Il est impératif de veiller à la bonne déclaration du statut du bien : toute discordance entre la réalité et la déclaration peut entraîner une régularisation, voire des rappels. Pour échapper à la surtaxe, il faut prouver que le logement constitue bien votre résidence principale, via la déclaration d’occupation désormais obligatoire.
Démarches et marges de manœuvre
Pour réagir ou anticiper la surtaxe, plusieurs options s’offrent à vous :
- Prendre contact avec le service des impôts pour toute contestation ou demande de dégrèvement (par exemple si le logement est vacant involontairement ou loué à l’année).
- Apporter des justificatifs prouvant l’occupation à l’année du logement, si la situation est contestée.
- Se tenir informé des décisions du conseil municipal, la liste des communes autorisées à surtaxer évoluant chaque année et un changement de régime fiscal pouvant intervenir à tout moment.
La déclaration d’occupation s’effectue sur l’espace particulier du site impots.gouv.fr. Oublier ou mal renseigner la déclaration peut entraîner un redressement accompagné d’intérêts de retard. Les propriétaires de résidences secondaires en France doivent ainsi jongler entre exigences administratives, choix familiaux et une fiscalité locale qui ne cesse de se transformer.
À chaque nouvelle année, la carte des communes autorisées à surtaxer se redessine. Pour les propriétaires, l’incertitude fiscale s’installe. Reste à savoir si cette pression changera durablement la donne ou si, demain, d’autres leviers viendront encore secouer le jeu immobilier français.
